流動化が増えて金利の低い時期になって、不動産や株式に資金が集まり始めました。

これを受けて金融当局は、高額信用貸付に歯止めをかけるため、

一定金額以上の信用貸付について満期一時償還方式をできないようにするという趣旨の発言をしました。

リスクを防ぐのもいいですが、金融界に過度の規制がかけられているという見方も多いです。

既に最も多くの規制が加えられている住宅ローン金融において、規制地域に属する投機過熱地区や調整地域のLTV制限から非規制地域のLTVまで、

先順位劣後的計算する方法とともに、限度照会と金利比較方式まで調べてみます。


「コロナがもたらした世界経済の低迷を、韓国だけが避けて通ることはできなかったのです。

低金利の中で、ローンを利用して投資し、폰테크 マイホームを持ちたいという考え方は誰もが持っているはずです」

特に、最低金利状態で固定金利商品を利用する場合、最低3~5年間は基準金利が上がっても、

利益を得る状況なので、多くの方々が先順位の乗り換えを実行したりしました。

しかし、規制地域内の総所税の引き上げと賃貸借三法が絡まり、住宅価格が暴騰し始め、

無住宅者たちがかえって被害を受けている現在です。


ローンを調べる際に最優先順位になるのが、私が必要な資金が最大限度でローンを組めるかどうかです。

5千万ウォンが必要なのに、必要金額分の融資ができないなら、負債を出す必要はないでしょう。

最大限のメッキ額を計算する方法は簡単です。

マンションの相場でLTVをかけて登記簿上に書かれた設定金額を差し引いていただければ限度金額が算出されます。


簡単に例を挙げると、

「マンションの相場が5億で先順位融資の元金が2億ウォンだとしたら、登記簿上の設定金額は2億4千万ウォン程度ということになります。

今後、劣後担保融資の最大限度金額を確認するために、該当地域のLTVを知っておく必要があります。

規制地域であれば3割~5割の非規制地域であれば7割を乗じて

非規制地域は3億5千万ウォン調整地域は2億5千万ウォン投機過熱地区は2億の最大限限度が出るようになります。

最大限度から設定金額を除いた残りの金額が劣後ローンの使用金額になるので、

非規制地域では1億1千万ウォン調整地域は1千万ウォン投機過熱地区は限度が足りない状態になるのです。


上に示すように、規制地域においては劣後ローンの限度額が不足するケースがほとんどです。

先順位乗り換えは、劣後ローンとは異なり、設定金額ではなく元金を除いて計算されます。

先ほど挙げた例では、元本割れと設定額ベースとの差額が4千万ウォン程度なので、限度額として4千万ウォンのメリットが出てきます。

この点を利用して、先順位乗り換えで追加資金を確保する事例も多くあります。

追加的に金融消費者であるお客様の条件によって変化する事項も多くあります。

無住宅者の時や多重宅の時に利用する金融会社が銀行かキャピタルか貸金業か担保物の家の位置がどこか等々

様々な変数に対応して金融会社を選定し、お得な商品を選んで使わなければならないのがポイントです。


簡単に見てみると、去る浦項地震以後、浦項地域の住宅価格が急落しました。

競売価格も大幅に下がり、地域の景気が下落し、住宅が担保としての価値が大きく下がると、

各金融会社では浦項地域の住宅ローンについて制限がありました。

このように、地域の話題や変化に伴って、金融会社の動きはとても速いです。

上記で述べた政府の基準に基づく最大限度額は、

現実には、金融会社の条件や制限によっていくらでも変化し得るということも考えなければならないのです